Autopaikan vuokrauksesta saat Helsingissä tyypillisesti 50–150 euroa kuukaudessa, pienemmissä kaupungeissa 20–60 euroa. Se ei ole verotonta lisätuloa: pääomatulovero on 30 %, ja kaikki saatu vuokratulo pitää ilmoittaa veroilmoituksella. Tässä artikkelissa käydään läpi, paljonko käteen oikeasti jää, miten verotus toimii, milloin taloyhtiön lupa tarvitaan ja mitä kirjallinen vuokrasopimus pitää sisältää.
Autopaikan vuokrauksesta saatava realistinen tulo
Autopaikasta saatava kuukausivuokra vaihtelee merkittävästi sijainnin mukaan. Alla vertailu eri kaupungeista:
| Kaupunki | Tyypillinen kuukausivuokra |
|---|---|
| Helsinki (kantakaupunki) | 80–150 € |
| Helsinki (lähiöt) ja Espoo/Vantaa | 50–100 € |
| Tampere, Turku, Oulu | 40–80 € |
| Pienemmät kaupungit (Pori, Joensuu, Kotka) | 20–60 € |
Näistä luvuista lähtee 30 % pääomatulovero. Jos vuokraat paikan 70 eurolla kuukaudessa, vuositulo on 840 euroa. Siitä maksat veroa 252 euroa, ja käteen jää 588 euroa eli noin 49 euroa kuukaudessa.
Jos taas vuokraat helsinkiläistä autopaikkaa 120 eurolla, vuositulo on 1 440 euroa, vero 432 euroa ja käteen jää 1 008 euroa eli 84 euroa kuukaudessa.
Summat ovat pieniä, mutta todellisia. Autopaikka ei muutu tulokoneeksi, mutta 50–80 euron kuukausittainen lisä käteen on rahaa, jonka keräät ilman omaa työpanostasi vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen. Jos haluat vertailla autopaikan vuokrausta muihin passiivisen tulon muotoihin, ero on selvä: autopaikan hoito vie aikaa lähes nolla tuntia kuussa.
Yksi tärkeä huomio: jos sinulla on autopaikkakohtainen taloyhtiövastike, se vähentää verotettavaa tuloa. Tähän palataan verotus-osiossa.
Autopaikan vuokrauksen verotus käytännössä
Autopaikan vuokratulo on pääomatuloa tuloverolain 29 §:n nojalla, ei ansiotuloa. Se ei nosta palkkatulojen veroprosenttia eikä vaikuta työnantajan maksamiin sivukuluihin.
Pääomatulovero on 30 % aina 30 000 euroon asti. Jos pääomatulot ylittävät 30 000 euroa vuodessa, ylimenevästä osasta maksetaan 34 %. Yhden autopaikan vuokrauksella tähän rajaan ei pääse lähellekään, joten veroprosentti on käytännössä aina 30 %.
Monet uskovat, että alle 1 000 euron vuokratulo olisi verotonta. Se ei pidä paikkaansa. Tuo verovapaan tulon raja koskee tiettyjä pienimuotoisia myyntitilanteita, kuten käytettyjen tavaroiden myyntiä yksityishenkilönä. Vuokratulo on eri asia, ja se pitää ilmoittaa jo ensimmäisestä eurosta alkaen. Tämä on suoraan Verohallinnon ohjeistuksen mukainen tulkinta (vero.fi, 2024).
Mitä kuluja voit vähentää?
Vuokratulosta voit vähentää suoraan paikkaan kohdistuvat kulut:
- Taloyhtiön autopaikkakohtainen vastike, jos sellainen on eritelty
- Paikan korjaus- tai kunnostuskulut, jos olet itse vastannut niistä
- Mahdolliset vakuutuskulut, jos autopaikka on erikseen vakuutettu
Jos maksat esimerkiksi 20 euron kuukausivastiketta autopaikasta, se on 240 euroa vuodessa. Verotettava tulo 840 euron vuokratuloista on silloin 600 euroa, ja vero putoaa 252 eurosta 180 euroon. Käteen jää 660 euroa vuodessa eli 55 euroa kuukaudessa.
Verohallinnon ohjeet vuokratulojen vähennysmahdollisuuksista löydät osoitteesta vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/.
Taloyhtiön lupa ja autopaikan vuokrauksen laki
Ennen kuin teet vuokrasopimuksen, selvitä yksi asia: saatko ylipäätään vuokrata paikkaa.
Lähtökohta on se, että asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan osakkaalla on oikeus vuokrata hallitsemansa tila. Autopaikka voi kuitenkin olla hallussasi kahdella eri tavalla, ja ne eroavat toisistaan merkittävästi:
1. Autopaikka on oman osakkeesi hallintaan kuuluva tila. Tällöin sinulla on lähtökohtaisesti oikeus vuokrata se edelleen. Yhtiöjärjestyksessä saattaa silti olla rajoituksia.
2. Autopaikka on taloyhtiön hallinnassa, ja sinulla on siihen käyttöoikeus. Tässä tilanteessa et voi vuokrata paikkaa eteenpäin ilman taloyhtiön nimenomaista lupaa, koska sinulla ei ole hallintaoikeutta paikkaan, vain käyttöoikeus.
Käytännön ohje on yksinkertainen: lue ensin oma yhtiöjärjestys ja pyydä sitten hallitukselta kirjallinen lupa ennen kuin teet mitään sopimuksia. Suullinen lupa on huono turvaksi, jos myöhemmin tulee erimielisyyksiä.
Yhtiöjärjestyksessä voi olla rajoituksia myös sille, kenelle saa vuokrata. Jotkut taloyhtiöt edellyttävät, että autopaikan vuokralainen asuu talossa tai on sen osakas. Tarkista tämä ennen kuin laitat paikkaa vuokralle Tori.fi:hin tai paikallisiin Facebook-ryhmiin.
Asunto-osakeyhtiölaki löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599.
Vuokrasopimuksen ehdot ja käytännön järjestelyt
Kirjallinen vuokrasopimus on autopaikan vuokrauksessa käytännössä pakollinen, vaikka laki ei sitä nimenomaisesti vaadi. Se suojaa sinua, jos vuokralainen lakkaa maksamasta tai kiistää sovitut ehdot.
Toimiva sopimus sisältää nämä kohdat:
- Vuokran määrä ja eräpäivä: esimerkiksi 70 €/kk, eräpäivä kuun 5. päivä
- Sopimuksen kesto: toistaiseksi voimassa oleva on yleisin, määräaikainen sopii lyhyisiin tilanteisiin
- Irtisanomisaika: tyypillisesti 1–3 kuukautta molemmille osapuolille
- Vakuus: yleensä 1–2 kuukauden vuokra, maksetaan ennen paikan luovutusta
- Kunnossapitovastuu: kuka huolehtii paikan kunnosta ja vastaa mahdollisista vioista
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) koskee ensisijaisesti asumiseen tarkoitettuja tiloja, mutta sen periaatteita sovelletaan yleisesti myös autopaikkoihin kirjallisten sopimusten ja irtisanomisaikojen osalta.
Autopaikan vuokrauksen arvonlisävero yksityishenkilönä
Yksityishenkilönä et lisää autopaikasta perimääsi vuokraan arvonlisäveroa etkä tilitä sitä valtiolle. Autopaikan vuokrauksen arvonlisävero tulee kuvaan vasta, kun toiminta täyttää liiketoiminnan tunnusmerkit ja liikevaihto ylittää 15 000 euroa vuodessa — tämä perustuu arvonlisäverolakiin (1501/1993). Yhden autopaikan vuokraaminen ei täytä näitä kriteerejä. Vuokrasopimuksessa sovittu summa on siis kokonaisuudessaan se, mitä vuokralainen maksaa, ilman lisäyksiä.
ALV tulee kuvaan vasta, jos vuokraat useita paikkoja säännöllisesti liiketoiminnan muodossa. Silloin kannattaa konsultoida veroneuvojaa.
Sopimuspohjia autopaikan vuokraukseen löydät Suomen Vuokranantajat ry:n sivustolta osoitteesta suomenvuokranantajat.fi/tietopankki/sopimuspohjat/.
Vuokratulon ilmoittaminen veroilmoituksella
Autopaikkatulo ilmoitetaan esitäytetyllä veroilmoituksella OmaVero-palvelussa osoitteessa vero.fi/omavero. Näin se käytännössä tapahtuu:
- Kirjaudu OmaVeroon pankkitunnuksilla tai mobiilivarmenteella
- Avaa esitäytetty veroilmoitus keväällä (ilmoitus tulee yleensä maaliskuussa)
- Mene kohtaan ”Vuokratulot kiinteistöistä ja huoneistoista”
- Lisää saadut vuokratulot yhteissummana vuodelta
- Ilmoita saman kohdan alla myös vähennyskelpoiset kulut (autopaikkakohtainen vastike, korjauskulut)
- Tallenna ja lähetä muutosilmoitus
Esitäytettyyn ilmoitukseen ei automaattisesti tule vuokratuloja, koska Verohallinto ei saa niistä tietoa muualta kuin sinulta itseltäsi. Jos unohdat lisätä ne, ne jäävät ilmoittamatta, ja se voi johtaa veronkorotukseen jälkikäteen.
Ennakonkanto kannattaa harkita
Jos arvioit saavasi vuodessa yli 170 euroa veroa vuokratuloista, voit hakea ennakon muutosta OmaVerossa. Silloin maksat verot pienissä erissä kuukausittain tai neljännesvuosittain sen sijaan, että koko summa tulee kerralla maksettavaksi seuraavan vuoden verotuksen yhteydessä.
Esimerkki: 70 euron kuukausivuokrasta kertyy vuodessa 840 euroa vuokratuloa ja siitä 252 euroa veroa. Tämä 252 euroa ylittää ennakonkannon rajan, joten ennakonkannon hakeminen on järkevää. Silloin maksat noin 21 euroa kuukaudessa veroennakkoa sen sijaan, että 252 euron lasku tulee yllätyksenä keväällä.
Ennakonkannon hakeminen onnistuu suoraan OmaVero-palvelussa ja vie noin 10 minuuttia. Jos mietit myös muita tapoja kasvattaa lisätuloja työn ohessa, autopaikan vuokraus on yksi vaivattomimmista vaihtoehdoista — sopimus tehdään kerran, ja raha tulee säännöllisesti tilille.
UKK
Onko autopaikan vuokrauksessa verovapaa raja?
Ei ole. Autopaikan vuokratulo on pääomatuloa, ja kaikki siitä saatu tulo pitää ilmoittaa veroilmoituksella. Pääomatulovero on 30 % tulon määrästä aina 30 000 euroon asti. Verovapaan 1 000 euron rajan voi kuulla mainittavan tässä yhteydessä, mutta se koskee tiettyjä pienimuotoisia myyntitilanteita, kuten käytetyn tavaran kauppaa yksityishenkilönä, ei vuokratuloa.
Tarvitseeko autopaikan vuokrauksesta maksaa arvonlisäveroa?
Yksityishenkilönä ei. Autopaikan vuokrauksen arvonlisävero koskee vain liiketoimintaa: arvonlisäverolaki (1501/1993) edellyttää ALV-rekisteröitymistä vasta, kun toiminta on liiketaloudellista ja liikevaihto ylittää 15 000 euroa vuodessa. Yhden tai muutaman autopaikan vuokraaminen yksityishenkilönä ei täytä näitä kriteerejä, joten vuokrasumma on se, mitä oikeasti saat, ilman erillisiä alv-lisäyksiä tai -tilityksiä.
Saako omistamansa autopaikan vuokrata kenelle tahansa?
Pääsääntöisesti kyllä, mutta tarkista ensin taloyhtiön yhtiöjärjestys. Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan osakkaalla on oikeus vuokrata hallitsemansa tila, mutta yhtiöjärjestyksessä voi olla rajoituksia esimerkiksi siitä, kenelle tai millä ehdoilla autopaikan vuokraus on sallittu. Pyydä hallitukselta kirjallinen vahvistus ennen vuokrasopimuksen tekemistä, niin vältät yllätykset.
Millainen vuokrasopimus autopaikasta pitää tehdä?
Kirjallinen sopimus ei ole lain mukaan pakollinen, mutta se on käytännössä välttämätön. Hyvä sopimus sisältää vuokran määrän, eräpäivän, sopimuksen keston, irtisanomisajan (yleensä 1–3 kuukautta), vakuuden suuruuden sekä kunnossapitovastuun. Mallipohjan löydät Suomen Vuokranantajat ry:n sivustolta osoitteesta suomenvuokranantajat.fi/tietopankki/sopimuspohjat/.
Miten autopaikan vuokratulo vaikuttaa muihin tukiin?
Vuokratulo lasketaan pääomatuloksi, joka vaikuttaa verotettavaan tuloon. Se ei suoraan leikkaa esimerkiksi asumistukea euron päälle, mutta Kela ottaa kaikki tulot huomioon tukia laskettaessa. Jos saat asumistukea tai toimeentulotukea, ilmoita vuokratulot Kelalle. Ajantasaiset tulorajat ja ohjeet löydät osoitteesta kela.fi/asumistuki.
