Kun vuokraat asuntosi Airbnb:ssä 8–10 yötä kuukaudessa hintaan 60–80 euroa yöltä, käteen jää realistisesti 200–400 euroa – ei se 600–800 euroa, jonka bruttoluvut ensisilmäyksellä lupaavat. Ero syntyy Airbnb:n provisiosta, siivouskuluista, tarvikkeista ja veroista, jotka kaikki syövät bruttotulon ennen kuin raha on tilillä.
Kannattaako se silti? Monessa tilanteessa kyllä, mutta ennen kuin teet ensimmäisen varauksen, selvitä onko se sinulle ylipäätään mahdollista.
Käytännön esteet, jotka kannattaa tarkistaa ensin
Vuokralainen ei saa vuokrata asuntoaan Airbnb:ssä ilman vuokranantajan kirjallista lupaa. Jos aloitat ilman lupaa, rikot vuokrasopimusta ja vuokranantajalla on oikeus purkaa se.
Taloyhtiön yhtiöjärjestys voi myös kieltää lyhytvuokrauksen. Tarkista tämä ennen kuin teet yhtään varausta.
Helsingissä, Tampereella ja Turussa on lisäksi voimassa ilmoitusvelvollisuus lyhytvuokraustoiminnalle. Muissa kaupungeissa tilanne vaihtelee, joten tarkista oman kuntasi ohjeistus, esimerkiksi Helsingin kaupungin ohje lyhytaikaisesta majoitustoiminnasta.
Nämä esteet eivät tarkoita, että idea on kuollut. Ne tarkoittavat vain: selvitä ensin, toimi sitten.
Realistinen nettotulo kuukaudessa
Tässä esimerkkilaskelma kahdeksasta yöstä kuukaudessa hintaan 70 euroa yöltä:
| Erä | Summa |
|---|---|
| Bruttotulo (8 yötä × 70 €) | 560 € |
| Airbnb-provisio (3 %) | –17 € |
| Siivous (25 € × 4 vierailua) | –100 € |
| Tarvikkeet (8 € × 4 vierailua) | –32 € |
| Verot (arviolta 25–30 % vähennysten jälkeen) | –80–100 € |
| Netto käteen | n. 310–330 € |
Tarkka veromäärä riippuu muista tuloistasi ja siitä, mitä vähennyksiä voit tehdä. Vähennykset voivat leikata verotettavaa summaa merkittävästi, joten kirjaa ne huolellisesti. Jos etsit myös muita tapoja kasvattaa tulojasi, katso lisätuloja tyon ohessa – siellä vertaillaan eri ansaintatapoja samalla mittarilla.
Kulut, jotka syövät tuoton
Airbnb perii jokaisesta varauksesta 3 % provision automaattisesti ennen kuin raha siirtyy sinulle.
Siivous on suurin kuluerä. Jos teet itse, se on aikaasi, jonka arvo on noin 20–30 euroa kerta. Jos ostat siivouspalvelun, hinta on yleensä 30–60 euroa per kerta.
Tarvikkeisiin kuluu noin 5–15 euroa per vierailu, kun lasket mukaan pyyheliinojen ja lakanoiden kulumisen, wc-paperin, kahvipussit ja saippuan.
Tavallinen kotivakuutus ei välttämättä kata kaupallista lyhytvuokrausta. Airbnb tarjoaa Host Damage Protection -suojan, joka kattaa tiettyjä vahinkoja, mutta siinä on rajoituksia. Lue tiedot Airbnb:n AirCover-sivulta ja soita vakuutusyhtiöllesi ennen aloittamista.
Varaa lisäksi 10–20 euroa kuukaudessa puskuriin lukon kulumista, ylimääräistä siivousta ja pieniä rikkoutumisia varten.
Verot: mitä Verohallinto odottaa sinulta
Airbnb-tulot ovat veronalaista ansiotuloa eikä niille ole verotonta alarajaa. Ne ilmoitetaan esitäytetyllä veroilmoituksella vuokratulojen kohdassa.
Vähennykset ovat tärkeä osa kokonaisuutta. Voit vähentää Airbnb-provision, siivouskulut ja tarvikkeet. Jos vuokraat 10 yötä 30:stä, voit vähentää arviolta kolmasosan kuukauden vuokrastasi vuokraustoiminnan kuluna. Omistusasunnossa vähennysperusteet eroavat vuokra-asunnosta.
Vähennyskäytännöt voivat muuttua, joten tarkista ajantasaiset ohjeet Verohallinnon sivuilta ennen ilmoituksen tekemistä. Samalla kannattaa tutustua myös passiivisen tulon verotuksen perusteisiin, jos suunnittelet asuntoosi pidempikestoista ansaintatoimintaa.
UKK
Pitääkö Airbnb-tulot ilmoittaa verottajalle?
Kyllä, aina. Airbnb-tulot ovat veronalaista ansiotuloa eikä niille ole verotonta alarajaa. Ne ilmoitetaan esitäytetyllä veroilmoituksella vuokratulojen kohdassa. Muista lisätä myös kaikki vähennykset, jotta et maksa liikaa veroja.
Saako vuokralainen vuokrata asuntoaan Airbnb:ssä?
Vain vuokranantajan kirjallisella luvalla. Ilman lupaa rikot vuokrasopimusta ja vuokranantajalla on oikeus purkaa se. Pyydä lupa ensin kirjallisena – monelta vuokranantajalta se onnistuu, kun selität tilanteen.
Korvataanko kotivakuutuksesta Airbnb-vieraan aiheuttamat vahingot?
Ei välttämättä. Tavallinen kotivakuutus ei usein kata kaupallista lyhytvuokrausta. Airbnb:n oma Host Damage Protection kattaa tiettyjä vahinkoja, mutta siinä on rajoituksia. Soita vakuutusyhtiöllesi ennen kuin aloitat ja kysy suoraan, onko lyhytvuokraus katettua.
Tarvitseeko lyhytvuokrauksesta ilmoittaa kaupungille?
Helsingissä, Tampereella ja Turussa on voimassa ilmoitusvelvollisuus lyhytvuokraustoiminnalle. Muissa kaupungeissa tilanne vaihtelee. Tarkista oman kuntasi ohjeistus ennen ensimmäistä vuokrausyötä.